Прыватным асобам
Крэдыты
Фінансаванне нерухомасці
Пакрокавая інструкцыя па набыцці аб’екта нерухомасці

Пакрокавая інструкцыя па набыцці аб’екта нерухомасці

Выбар і набыццё жылля для многіх з нас становіцца падзеяй усяго жыцця, разгледзем спосабы, якім чынам можна стаць уладальнікам запаветных метраў.

Заканадаўства прадугледжвае розныя варыянты набыцця права ўласнасці, адносна нерухомасці, асноўнымі з іх з’яўляюцца:

Змест

Купля аб’екта нерухомасці
Долевае будаўніцтва
Удзел у жыллёва-будаўнічым кааператыве
Будаўніцтва індывідуальнага жылога дома падрадным або гаспадарчым спосабам

Купля аб’екта нерухомасці

Купля жылля – гэта набыццё з доўгатэрміновай перспектывай, таму значнасць такой падзеі нельга недаацаніць.

Праверка прадаўца

Перад тым як пачаць перамовы па набыцці нерухомасці, рэкамендуем праверыць патэнцыяльнага контрагента. Гэта знізіць рызыку заключэння здзелкі з недобрасумленным прадаўцом, якімі могуць выступаць як фізічныя асобы, так і суб’екты гаспадарання.

Праверыць існаванне суб’екта гаспадарання і шэраг даных аб ім можна праз вэб-партал Адзінага дзяржаўнага рэгістра юрыдычных асоб і індывідуальных прадпрымальнікаў (далей — АДРЮА). Таксама карысным будзе высветліць, ці не знаходзіцца патэнцыяльны прадавец у працэдуры банкруцтва або ліквідацыі. Гэта можна зрабіць праз Адзіны дзяржаўны рэестр звестак аб банкруцтве.

Каб быць упэўненым, ці не ўдзельнічае патэнцыяльны прадавец у судовых разборах, можна паглядзець расклад пасяджэнняў па эканамічных справах на сайце Вярхоўнага Суда Рэспублікі Беларусь.

Нерухомасць часам прадаюць па даверанасці. Доступ да рэестра натарыяльна засведчаных даверанасцей маецца ў натарыусаў, яны могуць праверыць паўнамоцтвы прадстаўніка непасрэдна перад здзелкай.

Праверка аб’екта нерухомасці

Важны і неад’емны крок пры куплі нерухомасці — праверка самога аб’екта. Гэта можна зрабіць, прааналізаваўшы шэраг дакументаў:

1. Выпіску з Адзінага дзяржаўнага рэгістра нерухомай маёмасці, правоў на яе і здзелак з ёй (далей — АДРНМ) у дачыненні да цікавячага аб’екта нерухомасці.

Дакумент утрымлівае наступную інфармацыю пра аб’ект:

хто з’яўляецца яго ўласнікам;
агульную плошчу;
прызначэнне;
дату дзяржаўнай рэгістрацыі яго стварэння;
дату апошняй дзяржаўнай рэгістрацыі змянення аб’екта;
кадастравы нумар зямельнага ўчастка, на якім размешчаны аб’ект;
звесткі аб актуальных правах і абмежаваннях (абцяжараннях) правоў на аб’ект (залог, арышт і інш.), тэрмін дзеяння правоў, абмежаванняў (абцяжаранняў) правоў.
Як правіла, прадаць аб’ект, абцяжараны залогам, можна толькі са згоды залогатрымальніка. Разам з тым купля такога аб’екта спалучаецца з рызыкай абарачэння на яго спагнання з боку залогатрымальніка.
падстава дзяржаўнай рэгістрацыі права ўласнасці, г. зн. набыццё аб’екта патэнцыяльным прадаўцом, і інш.

Выпіску можна атрымаць:

у тэрытарыяльнай арганізацыі па дзяржрэгістрацыі нерухомай маёмасці, правоў на яе і здзелак з ёй (далей — арганізацыя па дзяржрэгістрацыі нерухомасці);
праз сайт прадастаўлення інфармацыі з АДРНМ.

2. Выпіску з АДРНМ у дачыненні да зямельнага ўчастка, на якім аб’ект нерухомасці размешчаны.

У ёй змяшчаецца наступная інфармацыя аб зямельным участку:

хто з’яўляецца яго ўласнікам;
адрас;
плошча;
мэтавае прызначэнне;
дата дзяржаўнай рэгістрацыі яго стварэння;
дата апошняй дзяржаўнай рэгістрацыі яго змянення;
інвентарныя нумары капітальных будынкаў, размешчаных на ім;
звесткі аб актуальных правах і абмежаваннях (абцяжараннях) правоў на яго, тэрмін дзеяння правоў, абмежаванняў (абцяжаранняў) правоў, і інш.

Выпіска у дачыненні да зямельнага ўчастка запытваецца аналагічна выпісцы аб аб’екце нерухомасці.

У выпадку, калі аб’ект нерухомасці набыты прадаўцом - фізічнай асобай у шлюбе, муж (жонка) мае права на ½ долі, такім чынам, для продажу аб’екта нерухомасці трэба атрымаць згоду на здзелку пісьмова, засведчыўшы яе натарыяльна або непасрэдна падчас заключэння дагавору куплі-продажу ў рэгістратара.

3. Тэхнічны пашпарт.

Яго варта папрасіць у патэнцыяльнага прадаўца. У дадзеным выпадку важна праверыць, ці супадаюць даныя ў тэхнічным пашпарце з фактычнымі. Патэнцыяльны прадавец можа змоўчаць аб самавольных рэканструкцыі або перапланіроўцы. У выпадку набыцця аб’екта з такімі змяненнямі ёсць рызыка, што ўзаконіць іх будзе немагчыма і, як вынік, прыдзецца прыводзіць аб’ект у першапачатковы стан;

Заключэнне дагавору куплі-продажу і падпісанне акта прыёму-перадачы аб’екта.

Дагавор продажу нерухомасці заключаецца ў пісьмовай форме шляхам складання аднаго дакумента, падпісанага бакамі. Да істотных умоў такога дагавору адносяцца прадмет дагавору і цана аб’екта.

Праекты дагавораў могуць складаць натарыусы або рэгістратары нерухомасці, а таксама атэставаныя рыэлтары і супрацоўнікі агенцтваў нерухомасці.

Рэгістрацыя здзелкі

Заключны этап куплі нерухомасці — дзяржаўная рэгістрацыя дагавору куплі-продажу і пераходу права ўласнасці на нерухомасць да пакупніка.

У адпаведнасці з заканадаўствам дагавор куплі-продажу нерухомасці лічыцца заключаным з моманту яго рэгістрацыі.

Для правядзення рэгістрацыі трэба звярнуцца ў тэрытарыяльную арганізацыю па дзяржрэгістрацыі нерухомасці па месцы знаходжання аб’екта продажу.

Тэрмін рэгістрацыі складае ад аднаго працоўнага дня да аднаго месяца. Канкрэтны тэрмін залежыць ад шэрагу ўмоў (напрыклад, рэгістрацыя можа быць здзейснена ў тэрміновым або паскораным парадку, можа ўзнікнуць неабходнасць запытаць дадатковыя звесткі у іншых арганізацыях).

Майце на ўвазе, што разлік за пакупку кватэры, як, дарэчы, і ўсе астатнія разлікі, ажыццяўляецца толькі ў беларускіх рублях.

І памятайце, што у выпадку, калі не хапае грошай, крэдыт на набыццё нерухомасці можна аформіць у любым з Іпатэчных офісаў ААТ «ААБ Беларусбанк».

Пасля поўнага афармлення здзелкі новаму ўласніку можна засяляцца: перааформіць асабовы рахунак у РДЦ, заключыць дагаворы на вода-, электразабеспячэнне (газазабеспячэнне) і да т.п., вырашыць пытанне з рэгістрацыяй па месцы жыхарства.

Долевае будаўніцтва

Долевае будаўніцтва – адзін са спосабаў набыцця жылля ў аб’ектах, якія будуюцца, прадугледжаны заканадаўствам. Яго сутнасць заключаецца ў прыцягненні сродкаў патэнцыяльных пакупнікоў – дольшчыкаў для ўзвядзення дамоў.

Прыняць удзел у долевым будаўніцтве можа кожны жадаючы.

Заключэнне дагавору

Пасля заключэння дагавору долевага будаўніцтва з арганізацыяй-забудоўшчыкам, яго рэгіструюць у мясцовым выканаўчым і распараджальным органе, які выдаў забудоўшчыку дазвольную дакументацыю на будаўніцтва. Працэдура рэгістрацыі абавязковая, гэта выключае продаж адной кватэры некалькі разоў.

Дагавор долевага будаўніцтва павінен утрымліваць наступныя істотныя ўмовы:

азначэнне канкрэтнага аб’екта долевага будаўніцтва ў адпаведнасці з праектнай дакументацыяй, якая падлягае будаўніцтву і перадачы дольшчыку, з пазначэннем асаблівасцей будаўніцтва, характарыстыкі аб’екта і звестак аб поўным або частковым выкананні апрацоўчых работ;
рэквізіты банка і нумар спецыяльнага рахунку, на які залічваюцца грашовыя сродкі льготных крэдытаў;
рэквізіты банка і нумар спецыяльнага рахунку, на які залічваюцца грашовыя сродкі на будаўніцтва аб’екта долевага будаўніцтва і аплату выдаткаў забудоўшчыка, не ўключаных у зводны сметны разлік кошту будаўніцтва аб’екта долевага будаўніцтва, але якія адносяцца на кошт будаўніцтва;
рэквізіты банка і нумар бягучага (разліковага) банкаўскага рахунку, на які залічваюцца грашовыя сродкі на аплату прыбытку забудоўшчыка;
тэрмін выканання абавязацельстваў па дагаворы;
кошт будаўніцтва 1 кв. метра агульнай плошчы аб’екта долевага будаўніцтва;
цану дагавору (цану аб’екта долевага будаўніцтва);
памер і парадак унясення дольшчыкам грашовых сродкаў;
гарантыйны тэрмін на аб’ект долевага будаўніцтва;
правы і абавязкі бакоў;
парадак змянення ўмоў дагавору;
абавязацельства забудоўшчыка перадаць дольшчыку аб’ект долевага будаўніцтва, якасць якога адпавядае ўмовам дагавору, патрабаванням тэхнічных нарматыўных прававых актаў, праектнай, іншай дакументацыі і іншым абавязковым патрабаванням;
парадак прыёмкі-перадачы аб’екта долевага будаўніцтва;
падставы скасавання дагавору да заканчэння ўстаноўленага дагаворам тэрміну яго выканання;
парадак вяртання грашовых сродкаў дольшчыку ў выпадку невыканання абавязацельстваў або скасавання дагавору да заканчэння ўстаноўленага дагаворам тэрміну яго выканання (адмовы аднаго з бакоў ад выканання дагавору);
адказнасць бакоў за невыкананне або неналежнае выкананне абавязацельстваў па дагаворы.

Па жаданні бакоў у дагавор могуць быць уключаны іншыя дадатковыя ўмовы.

Майце на ўвазе, што разлік за будаўніцтва кватэры, як, дарэчы, і ўсе астатнія разлікі, ажыццяўляецца толькі ў беларускіх рублях.

Прыёмка пабудаванай кватэры

Перадача жылля ўдзельнікам будаўніцтва (дольшчыкам), гэта значыць афармленне ва ўласнасць, магчыма толькі пасля ўводу яго ў эксплуатацыю.

Пасля завяршэння будаўніцтва ажыццяўляецца прыняцце кватэры ў забудоўшчыка па акце прыёму-перадачы і наступная дзяржаўная рэгістрацыя права ўласнасці на жыллё.

Для праверкі адпаведнасці гатовага аб’екта нерухомасці будаўнічым нормам і правілам многія дольшчыкі прыцягваюць кваліфікаваных спецыялістаў, паслугі якіх даволі шырока прадстаўлены на рынку.

Пасля выпраўлення недахопаў (пры іх наяўнасці) бакамі падпісваецца акт прыёму-перадачы і далей ідзе этап рэгістрацыі права ўласнасці на нанава створаны аб’ект нерухомасці.

Рэгістрацыя права ўласнасці

Для правядзення рэгістрацыі трэба звярнуцца ў тэрытарыяльную арганізацыю па дзяржрэгістрацыі нерухомасці па месцы знаходжання аб’екта будаўніцтва.

Тэрмін рэгістрацыі складае ад аднаго працоўнага дня да аднаго месяца. Канкрэтны тэрмін залежыць ад шэрагу ўмоў (напрыклад, рэгістрацыя можа быць здзейсненая ў тэрміновым або паскораным парадку).

У пасведчанні аб дзяржаўнай рэгістрацыі пазначаны найменне аб’екта нерухомасці, адрас, плошча, а таксама ўласнік і дата ўзнікнення права ўласнасці.

Тэхнічны пашпарт не сведчыць права ўласнасці, але з’яўляецца дакументам, у якім змяшчаюцца тэхнічныя характарыстыкі аб’екта нерухомасці. Уважліва вывучыце яго і параўнайце намаляваны план кватэры з фактычнай сітуацыяй.

Пасля рэгістрацыі права ўласнасці ўласніку можна засяляцца і рабіць рамонт, пры гэтым не забудзьце аформіць асабовы рахунак у РДЦ, заключыць дагаворы на вода-, электразабеспячэнне (газазабеспячэнне) і да т.п., вырашыць пытанне з рэгістрацыяй па месцы жыхарства.

Крэдытаванне долевага будаўніцтва ажыццяўляецца ААТ «ААБ Беларусбанк» на любым этапе з моманту заключэння дагавору з забудоўшчыкам да ўводу дома ў эксплуатацыю. У Банку дзейнічаюць партнёрскія праграмы - працэнты па крэдытах пры набыцці жылля такім спосабам нашмат ніжэй!

Удзел у жыллёва-будаўнічым кааператыве

Удзел у жыллёва-будаўнічым кааператыве - адзін з магчымых спосабаў супрацоўніцтва грамадзян пры ўзвядзенні дома. ЖБК на добраахвотнай аснове аб’ядноўвае грамадзян, мэтай якіх з’яўляецца ўзвядзенне ўласнага жылля.

У адпаведнасці з заканадаўствам (Жыллёвы кодэкс Рэспублікі Беларусь) жыллёва-будаўнічы кааператыў - арганізацыя забудоўшчыкаў, якая ствараецца для будаўніцтва жылых дамоў (дома), набыцця не завершаных будаўніцтвам капітальных будынкаў (пабудоў, збудаванняў) і (або) капітальных будынкаў (пабудоў, збудаванняў), якія падлягаюць рэканструкцыі або капітальнаму рамонту, і завяршэння іх будаўніцтва (рэканструкцыі, капітальнага рамонту), а таксама для далейшай іх эксплуатацыі і кіравання імі.

Уступленне ў кааператыў

Трэба адзначыць, што перш чым прымаць рашэнне аб членстве ў ЖБК, неабходна пераканацца, што ён афіцыйна зарэгістраваны, а таксама ўважліва вывучыць яго Статут, які павінен утрымліваць, умовы і парадак прыёму ў члены кааператыву і спынення членства ў ім; правы і абавязкі членаў кааператыву; умовы аб памеры паявых узносаў членаў кааператыву; аб складзе і парадку ўнясення паявых узносаў членамі кааператыву і аб іх адказнасці за парушэнне абавязацельства па ўнясенні паявых узносаў; аб складзе і кампетэнцыі органаў кіравання кааператывам і парадку прыняцця імі рашэнняў, у тым ліку па пытаннях, рашэнні па якіх прымаюцца аднагалосна або кваліфікаванай большасцю галасоў, аб парадку пакрыцця членамі кааператыву панесеных ім страт.