Услуги:

Операции по вкладам и счетам физических лиц

Обслуживание юридических лиц и индивидуальных предпринимателей

Прием платежей

Предоставление страховых услуг

Валютно-обменные операции

Операции с платежными карточками

Операции с ценными бумагами

Переводы

Операции с монетами

Операции с лотерейными билетами

Банковское хранение

Кредитные операции физических лиц

Операции с коммерческими чеками

Другие операции

Вернуться на страницу

Выберите интересующий Вас вклад и нажмите кнопку «Подробнее»

«Беларусбанк» предлагает новые выпуски ИНТЕРНЕТ-ОБЛИГАЦИЙ!

«Беларусбанк» предлагает новые выпуски ИНТЕРНЕТ-ОБЛИГАЦИЙ!

Кредит на рефинансирование «Удачное обновление»

Кредит на рефинансирование «Удачное обновление»

Карта рассрочки «Магнит» - притягательный набор преимуществ!

Карта рассрочки «Магнит» - притягательный набор преимуществ!

Клуб «Карт-бланш» - карта выгодных путешествий!

Клуб «Карт-бланш» - карта выгодных путешествий!

Клуб #настарт - следуй за выгодными онлайн-покупками!

Клуб #настарт - следуй за выгодными онлайн-покупками!

Клуб «Бархат» - экономьте и приумножайте!

Клуб «Бархат» - экономьте и приумножайте!

КРЕДИТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ АВТОМОБИЛЕЙ

КРЕДИТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ АВТОМОБИЛЕЙ

Комплексный банковский продукт «Свободный выбор»

Комплексный банковский продукт «Свободный выбор»

КРЕДИТ на потребительские нужды без поручителей

КРЕДИТ на потребительские нужды без поручителей

  • Преимущества VIP-обслуживания

    Преимущества VIP-обслуживания

    Конфиденциальность, индивидуальный подход и высокий уровень удобства обслуживания

  • Премиальные карты

    Премиальные карты

    Карточки с уникальными возможностями для клиентов, которые часто путешествуют, ценят комфорт и высокий уровень сервиса

  • Доверительное управление

    Доверительное управление

    Доверительное управление - повышение доходности от размещения свободных денежных средств

  • Индивидуальные банковские сейфы

    Индивидуальные банковские сейфы

    Индивидуальные депозитные сейфы для хранения документов и ценностей - это один из самых безопасных и удобных для Вас способов хранения ценностей

Праздничная акция для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей

Праздничная акция для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей

Сервис проверки контрагентов

Сервис проверки контрагентов

Новое предложение – специально для индивидуальных предпринимателей!

Новое предложение – специально для индивидуальных предпринимателей!

Принимайте платежи по карточкам с помощью мобильного устройства

Принимайте платежи по карточкам с помощью мобильного устройства

Программа поддержки субъектов малого и среднего бизнеса

Программа поддержки субъектов малого и среднего бизнеса

Комплексная поддержка бизнеса

Комплексная поддержка бизнеса

Услуги центра клиентской поддержки ОАО "АСБ Беларусбанк"

Услуги центра клиентской поддержки ОАО "АСБ Беларусбанк"

Беларусбанк разбивает мифы об аккредитивах

Беларусбанк разбивает мифы об аккредитивах

Торговое финансирование

Торговое финансирование

  • Филиальная
    сеть
  • Интернет-
    банкинг
  • М-банкинг
  • Клиент-банк
    (WEB)
  • Онлайн заявки,
    путеводитель
    по услугам
  • 147

Чего не хватает в закладной? ("Экономическая газета", 19.11.2010)

19.11.2010

Закон от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» был призван создать в стране комплексную правовую базу для развития ипотечного кредитования и эффективной системы по его рефинансированию. Вовлечь заложенную недвижимость в гражданский оборот способно только использование надежных финансовых инструментов. Один из них - закладная - ценная бумага, удостоверяющая правоотношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования.

Владелец закладной имеет право получать от должника платежи в счет погашения его кредитного обязательства, обеспеченного ипотекой, а также право на удовлетворение своих кредиторских требований из выручки от продажи заложенной недвижимости, возникающее в случае нарушения должником основного обязательства. Таким образом, закладная - вещественное воплощение ипотеки, обладающее при этом всеми свойствами самостоятельной ценной бумаги, важнейшее из которых - оборачиваемость.

Схожий финансовый инструмент в существующем виде имеют лишь Россия и Украина, мировой практике такая ценная бумага не присуща. И в одноуровневой (европейской), и в двухуровневой (американской) моделях ипотеки закладная (закладное свидетельство) - лишь форма заключения (удостоверения) договора ипотеки. Сама по себе она не обращается и статуса ценной бумаги не имеет, выступая только в роли базового актива для выпуска ипотечными банками собственных ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Но они с нашей закладной ничего общего не имеют.

Белорусский вариант закладной отличается одной, весьма существенной, особенностью: у нас в качестве основной принята единственная в своем роде модель бездокументарной (т.н. электронной) закладной. Компьютерные технологии и соответствующая инфраструктура позволили создать в республике систему для учета прав на электронную закладную, охватывающую все звенья цепочки ее создания и обращения (схема).

В соответствии с действующим законодательством все операции с закладной в процессе ее обращения (залог, передача прав по закладной, аннулирование) подлежат обязательной госрегистрации. Движение электронных файлов с информацией о совершенных с закладной операциях осуществляется в аналогичном порядке.

Такая модель имеет ряд несомненных преимуществ по сравнению с бумажной формой закладной, применяемой в России и Украине. Она обеспечивает более высокую правовую защищенность сделок, снижает риск благодаря обязательности госрегистрации и депозитарного учета прав владельца закладной. При этом исключаются расходы на физическое хранение, проверку подлинности бумажных закладных, их транспортировку при обращении, восстановление при утрате. Кроме того, российский опыт свидетельствует, что при передаче прав на крупные пулы бумажных закладных существенно увеличивается риск технических ошибок при проставлении на них передаточных надписей, что может повлечь ущерб для инвесторов и риск оспаривания заключаемых сделок.

Таким образом, введение института закладной как самостоятельной ценной бумаги и разработка ее бездокументарной модели должны были интегрировать рынок недвижимости с фондовым рынком и способствовать развитию в Беларуси вторичного рынка ипотечных кредитов. К сожалению, по прошествии более 1,5 года с момента вступления в силу Закона № 345-З можно констатировать, что данный финансовый инструмент так и не реализовал свой потенциал.

Так, в условиях отсутствия институциональных инвесторов сегодня имеют место лишь операции по получению банками кредитов в Нацбанке под залог закладных, причем по достаточно высоким ставкам (ставка рефинансирования + 2%). Это свидетельствует, что пока закладные рассматриваются скорее как «спасательный круг» для поддержания ликвидности, чем как полноценный инструмент рефинансирования.

Кроме того, для интегрирования в систему стандартных инструментов рефинансирования закладная пока еще слишком «неповоротлива». Ведь процесс обязательной госрегистрации залога пула закладных занимает до двух недель. Причина - территориальный принцип работы кадастровых агентств. Ведь обязательная госрегистрация всех действий с закладной осуществляется только по месту нахождения недвижимости, лежащей в основе данной ценной бумаги. Это низводит ее до уровня простого закладного свидетельства, привязанного к месту своего создания и к объекту недвижимости. Несложно себе представить ценность такой бумаги для инвесторов, если для осуществления госрегистрации любой операции с пулом закладных его владельцу придется посетить кадастровые агентства по месту их оформления по всей Беларуси. Но сегодня именно так и происходит. ОАО «АСБ Беларусбанк», один из первых банков начавший работу с новым финансовым инструментом, тут выручает только разветвленная сеть филиалов.

Для активизации оборота закладных Нацбанком в настоящее время предпринимаются шаги по некоторому ослаблению государственного контроля в этой сфере путем упразднения законодательного требования о госрегистрации залога закладных. Если это произойдет, то закладная приобретет мобильность, необходимую для полноценного функционирования в качестве инструмента рефинансирования.

Однако все вышесказанное относится к практике использования закладной для краткосрочного (до 6 месяцев) привлечения финансовых ресурсов. Основным же направлением развития должно стать встраивание закладной в систему привлечения долгосрочных ресурсов с фондового рынка в сферу жилищного кредитования. А это невозможно без вовлечения в хозяйственный оборот закладных по кредитам граждан на строительство жилья, т.к. для привлечения «длинных» денег необходимы «длинные» закладные.

Но банки пока не работают с закладными физлиц. Для этого есть веские причины, одна из которых - слишком высокий тариф РУП «Центральный депозитарий ценных бумаг» за хранение бездокументарных закладных (более 16 тыс. Br в месяц за каждую). Ведь подавляющая часть в общих объемах кредитования граждан под залог недвижимости - это кредиты на строительство жилья, в т.ч. льготные. Отсюда и специфика таких закладных: большое количество (до нескольких тысяч в портфеле банка), сравнительно небольшие суммы (100-150 млн. Br) и очень длительные сроки (до 40 лет). Учитывая, что законодательством не предусмотрена возможность аннулирования закладных по желанию их владельца, за 40 лет сумма, уплаченная за депозитарный учет портфеля таких закладных, достигнет астрономических размеров. Это неприемлемо для обслуживания массовой ипотеки.

Кроме того, полноценный оборот закладных физлиц невозможен до решения основной проблемы всей жилищной ипотеки: отсутствия законодательного механизма обращения взыскания на жилой дом или квартиру, где проживают члены семьи должника или лица на основании договора найма. Поэтому у владельца такой закладной нет уверенности в том, что закладная обеспечит реализацию его права удовлетворить свои требования из выручки от продажи заложенной недвижимости - продать ее фактически невозможно. Говорить в данном случае о надежности такой ценной бумаги и ее инвестиционной привлекательности просто не приходится. Для развития жилищной ипотеки в целом и института закладной в частности необходимо внесение в законодательство изменений, касающихся вопросов выселения граждан из жилых домов (квартир) при обращении на них взыскания по ипотеке. Разумеется, при этом требуется создание подменного фонда, возможность обмена на жилье меньшей площади.

Есть еще ряд специфических проблем. В частности, Законом № 345-З не предусмотрен порядок внесения изменений в оформленную закладную. А ведь это бывает необходимо не только в связи с изменением размера кредита или стоимости недвижимости, но даже таких параметров, как юридический адрес или наименование клиента. Поскольку Законом закреплен приоритет закладной над кредитным договором и договором об ипотеке, ее основные условия должны соответствовать реальному положению вещей. Поэтому без регламентации на законодательном уровне процедуры приведения составленной закладной в соответствие с изменившимися условиями этих договоров не обойтись.

Не урегулирован в законодательстве и вопрос обращения взыскания на саму закладную и перехода прав на нее в процессе такого взыскания, что препятствует использованию закладных в качестве предмета залога.

Самый насущный вопрос для жилищного строительства - финансирование. Обычно он решается путем банковского кредитования под залог строящегося объекта. Хотя Закон № 345-З декларирует понятие ипотеки недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем, реальная возможность для вовлечения в хозяйственный оборот строящегося объекта без осуществления его консервации и госрегистрации факта его создания отсутствует. А эти процедуры влекут за собой не только приостановку строительства на 2-3 месяца, но и значительно увеличивают затраты и, в конечном итоге, цену объекта недвижимости. Противоречия в законодательстве и правовая неопределенность вопросов ипотеки создаваемого имущества привели к тому, что оформление закладной на строящийся не законсервированный объект (которая могла бы стать гарантом защиты прав кредитодателя и дополнительным инструментом привлечения им рефинансирования) сегодня невозможно. В результате при кредитовании строящегося здания до момента окончания строительства и регистрации права собственности залогодателя на созданный объект у банков фактически нет реального обеспечения по кредиту. Все это, естественно, никак не способствует развитию и снижению стоимости жилищного строительства в нашей стране.

В заключение отметим, что совершенствование законодательства в сфере ипотеки в условиях дефицита долгосрочных кредитных ресурсов, высоких банковских рисков и недостаточного развития фондового рынка приобретает сейчас для Беларуси особенную значимость. Ведь реализация успешных ипотечных программ в жилищном строительстве может способствовать улучшению общей социально-экономической ситуации в стране.

Светлана ЗАРОВСКАЯ,

главный специалист управления

фондовых операций департамента

инвестиций и ценных бумаг

ОАО «АСБ Беларусбанк»

Если Вы заметили неточность, пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter
/ / / Чего не хватает в закладной? ("Экономическая газета", 19.11.2010)