СМІ пра банк
08.12.2005

Квартира в кредит как вид бизнеса ("Белорусы и рынок", №44(679), 14-21.11.2005 г.)

Банковская поддержка удорожает покупку, но окупается с лихвой

 

Судя по разным оценкам, сегодня около трети жилья (как вторичного, так и строящегося по долевому участию) приобретается гражданами с привлечением банковских коммерческих кредитов. Эта доля была бы намного больше, если бы не низкая платежеспособность населения и не распространенность мнения, что кредит сильно удорожает покупку. Между тем расчеты показывают, что из-за роста цен на жилье с “квартиры в кредит” за год можно получить около 10 тыс. USD чистой прибыли.Чтобы определить, так ли уж дорого обходится приобретение квартиры с привлечением коммерческого кредита, попытаемся сделать несколько расчетов на примере практики Беларусбанка.

Для начала напомним, что Беларусбанк выдает кредиты на строительство, реконструкцию жилых помещений, в том числе на завершение строительства квартир в жилых домах, принятых в эксплуатацию без выполнения в полном объеме внутренних отделочных работ, приобретение индивидуальных жилых домов и квартир.

Кредиты в иностранной валюте предоставляются в размере до 90% стоимости строительства (реконструкции) или приобретения общей площади жилого помещения сроком до 10 лет. Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, должны уплачивать проценты равномерными взносами в течение всего периода пользования кредитом из расчета 12% годовых. Не нуждающиеся — из расчета 14% годовых.

Если кредитный договор заключается в иностранной валюте, то перечисление средств на счет получателя для оплаты строительства (реконструкции) и приобретения жилых помещений производится в белорусских рублях. А погашение кредита и уплата процентов за пользование им производится кредитополучателем в валюте предоставленного кредита.

Кредиты в белорусских рублях предоставляются сроком до 15 лет в размере до 75% стоимости строительства (реконструкции) или приобретения общей площади жилого помещения. Гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, кредит выдается под 16% годовых, не нуждающимся — под 20% (до 1 ноября было 22%).

Кроме этого, Беларусбанк предоставляет гражданам кредиты на ремонт жилых помещений, а также строительство (ремонт) и приобретение иных объектов недвижимости. В частности, кредиты на ремонт жилых помещений, на строительство (реконструкцию, ремонт) и приобретение садовых домиков, индивидуальных жилых домов сезонного проживания предоставляются в белорусских рублях в пределах до 75% стоимости ремонта или покупки сроком до 5 лет с уплатой 16% годовых за фактическое время пользования кредитом.

Также можно получить кредит на оборудование индивидуальных жилых домов (квартир) инженерными системами с присоединением к существующим магистральным сетям. Такие кредиты выдаются гражданам в пределах 75% стоимости работ на срок до 3 лет с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 16% годовых путем внесения равномерных взносов в течение всего периода погашения кредита.

Кредиты на строительство и приобретение гаражей предоставляются как в белорусских рублях (до 75% стоимости, сроком до 3 лет, под 16% годовых за фактическое время пользования кредитом), так и в иностранной валюте (до 90% стоимости, сроком до 5 лет, под 12% годовых за фактическое время пользования кредитом).

Теперь более подробно о кредитах на приобретение жилья.

Предположим, семья из трех человек, где двое работающих и один несовершеннолетний ребенок, состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Она намерена заключить в УКСе договор долевого строительства двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м при условии, что квадратный метр стоит около 400 USD без учета затрат на отделку. Итого общая стоимость квартиры составляет 24 тыс. USD.

Как было сказано выше, банк может предоставить кредит в иностранной валюте в размере до 90% стоимости строительства сроком до 10 лет под 12% годовых. С учетом этого семье придется изыскать 2,4 тыс. USD, чтобы оплатить неохваченную кредитом десятую часть стоимости квартиры. То есть теоретически размер кредита составит 21,6 тыс. USD. Кредит и проценты по нему придется возвращать равными долями в течение 10 лет с момента вселения в квартиру (а если кредит предоставляется неочереднику, то выплаты процентов осуществляются по остаточному принципу).

Согласно расчетам, кредитополучателю в нашем случае придется ежемесячно выплачивать по 180 USD основного долга и еще примерно по 109 USD процентов. Итого общая сумма ежемесячных выплат по кредиту составит около 290 USD.

Если бы кредитополучателем был неочередник, то выплата процентов в первый месяц с начала погашения кредита составила бы 216 USD, в третий — 212 USD, а в первый месяц второго года погашения кредита — 194,4 USD. То есть по мере уменьшения основного долга будут уменьшаться ежемесячные расходы на его обслуживание. В частности, в последний месяц, когда придется вернуть оставшиеся 180 USD кредита, выплата по процентам составит всего 1,8 USD.

В целом строительство льготной (по 400 USD/кв. м) квартиры в УКСе в кредит (если его размер составляет 90% стоимости жилплощади) обойдется примерно на 13 тыс. USD, или в 1,83 раза дороже, чем при оплате своими деньгами. Но если учесть, что рыночная стоимость квартиры, как минимум, в два раза больше льготной стоимости, да к тому же цены на жилье на вторичном рынке растут (только с начала года — более чем на 30%), то выплаты по процентам окупаются уже тем, что человек строит льготное, а не коммерческое жилье.

А что если семья не может строить льготное жилье, а вынуждена приобретать квартиру (строить или покупать) по рыночным ценам?

Из приведенных расчетов несложно определить, что при строительстве или покупке квартиры площадью 60 кв. м по коммерческим ценам (например, по 1.000 USD за квадратный метр) приведенные выше суммы кредита и ежемесячных выплат по его возврату придется умножить на 2,5. То есть ежемесячные выплаты по процентам для очередника составят около 272 USD (плюс 450 USD по основному долгу), в год — 3.264 USD. Если исходить из роста цен в нынешнем году, то та же двухкомнатная квартира площадью 60 кв. м подорожала за 10 месяцев с 46 тыс. USD до 60 тыс. USD (судя по динамике средней цены квадратного метра на минском вторичном рынке жилья). Думается, дополнительные комментарии излишни: 10 тыс. USD чистого заработка, причем на ровном месте и всего за каких-то 10 месяцев.

Безусловно, при покупке квартиры в кредит у человека есть определенный риск, связанный с тем, что рост цен на жилье в любой момент либо очень сильно замедлится, либо прекратится, а то и вовсе начнется обвал. Но, как говорится, кто не рискует, тот не пьет шампанского.

Правда, для того чтобы на покупке квартиры в кредит заработать приличную сумму, нужно еще этот кредит взять. Но для предприимчивых людей это совсем не проблема.

Прежде чем установить сумму кредита, банк должен будет убедиться в платежеспособности потенциального клиента. На практике это означает, что ежемесячный платеж по основному долгу и процентам за пользование кредитом не должен превышать 50% чистого совокупного дохода кредитополучателя и поручителей (причем в Беларусбанке принимаются в расчет доходы, полученные в последние 3 месяца, предшествующие дате обращения гражданина в банк). Данное правило действует независимо от того, в каких деньгах выдается кредит — в белорусских рублях или иностранной валюте.

Чтобы определить ежемесячный чистый совокупный доход, от совокупного дохода отнимаются затраты на обучение (если кто-то из членов семьи учится в платном учебном заведении), плата за аренду жилого помещения (если семья на период строительства снимает квартиру), плата за детский сад (если его посещает ребенок), ежемесячные коммунальные платежи и прочие расходы семьи.

В приведенном выше примере при допущении, что семья не снимает частное жилье, а живет в квартире родственников, ежемесячный совокупный доход кредитополучателя должен составить около 600 USD. В этом случае банк может выдать кредит на сумму 21,6 тыс. USD. Если же ежемесячный совокупный доход окажется меньше 600 USD, то банк, как уже было сказано, может принять в расчет доходы поручителей — например, жены кредитополучателя.

В АСБ “Беларусбанк” кредиты предоставляются дееспособным физическим лицам (гражданам РБ, иностранным гражданам и лицам без гражданства), прописанным, постоянно проживающим и имеющим постоянные доходы в Беларуси. Поэтому если гражданин Беларуси имеет постоянную прописку, например, в Минске, но работает за границей, то кредит в Беларусбанке он получить не сможет. К поручителю те же требования: независимо от гражданства нужно быть дееспособным, прописанным, постоянно проживающим и имеющим постоянный доход в РБ.

При оформлении кредита банк анализирует платежеспособность кредитополучателя и его поручителей с целью оценки возможности своевременно и в полном объеме обеспечить погашение предоставленного кредита. При этом определяется необходимое количество поручителей — таким образом, чтобы платежи по кредиту составляли не более 50% совокупного дохода поручителей.

Поручителями могут выступать родители, супруг(а), дети, родные братья и сестры и другие. Они несут перед банком по обязательствам кредитополучателя солидарную ответственность в том же объеме, что и кредитополучатель, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков банка. Способы обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам определяются банком самостоятельно в соответствии с действующим законодательством. При этом представитель банка вправе требовать, чтобы поручителем выступали только родственники кредитополучателя.

В заключение добавим, что по правилам Беларусбанка выплата кредита и процентов по нему осуществляется со следующего месяца после ввода дома в эксплуатацию или через 6 месяцев, если объект сдается без выполнения в полном объеме внутренних отделочных работ в квартирах и установки в них встроенной мебели. В случае досрочного погашения льготного кредита производится перерасчет процентов за фактическое время пользования.

Ответы на интересующие вопросы по кредитованию населения можно получить на сайте АСБ “Беларусбанк” или непосредственно в его отделениях. Правда, анализ ответов на сайте показывает, что они носят, как правило, не слишком конкретный характер. Например, о размере суммы кредита в зависимости от доходов семьи информацию следует получать непосредственно в отделении банка.